2022已經進入春季，園林行業到了埋頭苦幹的(de)時候，園林綠化正是時候。

    園林整個行業在經曆着轉型成長(cháng)的(de)痛楚，基建增量帶來的(de)時代紅(hóng)利感覺已經接近尾聲，而高(gāo)質量發展帶來的(de)存量深耕時代，在一(yī)點點靠近，無論片區開發、城市更新、鄉村振興、生态修複，如(rú)今都不約而同走在了這裏。接下來的(de)園林市場，暴利将會轉向“長(cháng)效”，操作手法将會轉向“柔化”。

    “長(cháng)效”與“柔化”将會是存量市場的(de)顯著特征，這就需要産權與制度創新。在饕餮盛宴吃慣了的(de)園林行業，不知道(dào)有多少人會走出來，會變得更加強大。

一(yī)：長(cháng)效

　　從前些年(nián)，基建市場就開始朝EPC-O模式轉型，無論大家做(zuò)得怎樣，但“運營”成了大部分甲方的(de)剛性需求。相比于PPP時代的(de)“運營”，這個時期的(de)運營更注重長(cháng)效可(kě)持續性，而不是簡單在形式上成立SPV公司（特許經營公司），拉長(cháng)政府的(de)回購時間。
“運營收益”已經成了片區開發項目中标文本重要的(de)字眼，從某種性質上說，這種基建項目已經演變成了招商項目。
園林行業在其中的(de)弱勢，主要來自(zì)可(kě)盤活資源的(de)狹窄，以及資源整體運營人才的(de)匮乏。所以光憑技術、資金、資源，已經被這種項目邊緣化，但很多人好像并沒有意識到問題出在哪，或者說意識到了也沒辦法去(qù)解決。
失去(qù)頂層運營能力的(de)園林企業，為(wèi)了獲得項目入場券，已經盡可(kě)能地(dì)壓低(dī)自(zì)己的(de)身價。低(dī)利潤運行最終都會導向一(yī)個不妙的(de)結果，那就是人才流失。最近衆多的(de)園林中層人才，都在慢慢離(lí)開這個行業。這一(yī)波地(dì)産行業的(de)頹勢，更是會加劇這一(yī)點。
而很多人轉型開始從“項目策劃”來切入，最近各種基建闆塊喊得很熱的(de)“運營前置”，其實就是導入了策劃思維，這一(yī)點也是保證“長(cháng)效”的(de)重要體現，策劃先于規劃或與規劃并行，已經成了當前基建項目的(de)一(yī)種趨勢。因為(wèi)策劃裏包含了資源導入與運營的(de)思維模式。

二：柔化

　　由于有長(cháng)效的(de)需求，很多項目邊界已經不是很明顯，不是簡單的(de)“建設—交付”邏輯，尤其在片區開發、城市更新、鄉村振興這三類項目上，不僅僅是“運營前置”就能解決問題。
江浙滬地(dì)區可(kě)能是國內(nèi)鄉村振興最具樣闆性的(de)地(dì)帶，但每個城市、每個項目的(de)操作手法都大相徑庭，一(yī)個鄉鎮相鄰兩個村的(de)項目，就完全不一(yī)樣。
在追求長(cháng)效運營的(de)背後，每個項目的(de)訴求與所擁有的(de)資源也不一(yī)樣，很難拿同一(yī)套方法套用不同的(de)項目，項目的(de)邊界柔和(hé)多變。同樣，企業獲得回報的(de)邊界也跟着變化。
項目怎麽賺錢？龍生九子(zǐ)，各有不同。這就是為(wèi)什麽很多人現在隻願意做(zuò)前期策劃，而放棄運營的(de)原因，越到後面，情況越複雜。所以“運營前置”的(de)背後，很多人就是“前置”了，僅此而已。大部分項目的(de)利潤點，還是來自(zì)于傳統的(de)設計、施工、材料。
但如(rú)果要真正适應這個市場，就需要企業自(zì)己的(de)操作手法與利潤回報也變得柔和(hé)，通盤去(qù)考慮一(yī)個項目的(de)策劃、設計、施工、運營。将所有資源優化配置，延遲利潤回報的(de)預期時間。
這個話說起來簡單，做(zuò)起來難。從企業運營來說，增加投入時間與項目鏈條，并不利于企業的(de)資金管理(lǐ)、項目管理(lǐ)與人才管理(lǐ)。所以看起來隻适合朝單一(yī)項目的(de)縱深去(qù)做(zuò)，而不能遍地(dì)開花，且很難具有複制性。

三：産權

　　去(qù)長(cháng)效運營一(yī)個項目，需要有柔性的(de)運營方式，那麽最好的(de)保障是擁有其産權，不隻是簡單的(de)經營權。
好比你買了一(yī)套房子(zǐ)，你就會選擇從長(cháng)期角度考慮這個房子(zǐ)怎麽搞，而不是像一(yī)個租戶那樣，敲個牆釘都要猶豫半天。
有專家說：在“存量市場”裏，當下空間資源的(de)産權是存在浪費、錯配的(de)，所以空間産權重新安排已經開始有顯現，這種産權重新安排一(yī)般有變更性質、獎勵指标、指标置換三種方式。
如(rú)今一(yī)些項目，在不改變原有表層框架的(de)基礎上，通過産權合理(lǐ)安排，将土地(dì)改為(wèi)商用或者多功能性，吸引工商資本進入，在合理(lǐ)合規的(de)情況下增加商業性活力，從産權交易、産權運營兩個角度盤活存量空間。
今年(nián)A股上線的(de)REITs（不動産信托基金）就是一(yī)個裏程碑事件，REITs把存量空間收益權資産證券化，雖然隻是有限産權，但一(yī)定程度上把空間産權交易與運營，提升到了公募層級。
在園林市場裏，目測各類園博園、民營文旅項目、園藝産業園區，應該是放開的(de)第一(yī)波，這類項目普遍讓地(dì)方“頭疼腦熱”，很多已經成為(wèi)一(yī)潭死水，産權重新安排是從根兒上解決問題，園林行業近水樓台，在調動資源進行長(cháng)效與柔化開發方面，會有不錯的(de)潛在機會。
而城市公園、社區花園、鄉鎮集體用地(dì)、林業用地(dì)的(de)變革會來得慢些，短(duǎn)時間內(nèi)不容易實現。但随着長(cháng)效與柔性繼續深入，産權創新将是擋不住的(de)前進車輪。

四：制度

　　當然，産權創新對制度的(de)依賴性很強。但制度創新的(de)複雜性不言而喻，方向性也是不确定的(de)，每個制度創新在全面推廣前，都會設立“試點區”，這裏面有很多經驗可(kě)以學(xué)習。
第一(yī)，房地(dì)産化。最好别總想着賣房子(zǐ)解套，尤其是民營企業，土地(dì)的(de)一(yī)級開發的(de)市場價值，漸漸已經被國企與央企收回。
第二，高(gāo)污染與高(gāo)耗能。“減碳”是國家的(de)國際視(shì)野，中國的(de)“雙碳”目标是硬指标，不要簡單地(dì)認為(wèi)種樹就是增加碳彙與減碳。
第三，搞壟斷。無論是空間上的(de)壟斷還是資源上的(de)壟斷，都不符合當前大勢。比如(rú)那些緊閉大門的(de)園主，奉勸早點把大門打開，共享共富。
此外，對園林行業奔赴存量市場也有三點建議：第一(yī)，推進國有企業與民營企業混改，鼓勵合資成立專項運營主體；第二，推進空間産權共有、合有，并引入社會資本的(de)力量；第三，推進綠色産業資産證券化的(de)評估與交易工作，與國際交易市場接軌。
我們相信，制度的(de)激勵式創新會不斷推進，這是一(yī)個市場與機制博弈的(de)過程，也是經濟高(gāo)質量發展與空間資源循環再利用的(de)協同成長(cháng)過程。園林行業的(de)存量市場才剛剛起步，戰役的(de)成果或許未必留給我們，但希望我們曾聯手打過這一(yī)仗。